Pasar properti sekunder di Indonesia masih berada dalam fase penyesuaian pada awal tahun 2026. Berdasarkan Flash Report Maret 2026 dari Rumah123, harga rumah sekunder nasional pada Februari 2026 mengalami koreksi sebesar 1,2% secara bulanan (month-on-month/MoM) dan turun 0,4% secara tahunan (year-on-year/YoY).
Kondisi ini terjadi di tengah tekanan inflasi yang meningkat hingga 4,76%. Kesenjangan sekitar 4,4% antara inflasi dan indeks harga properti menciptakan fenomena yang tidak biasa. Properti kini menjadi aset yang relatif lebih terjangkau di tengah kenaikan biaya hidup, namun di sisi lain semakin sulit diperoleh akibat keterbatasan pasokan.
Di tingkat regional, pergerakan harga menunjukkan dinamika yang beragam. Medan mencatatkan kinerja paling menonjol dengan kenaikan harga tahunan sebesar 5,5%, melampaui sejumlah kota yang sebelumnya menjadi tujuan utama investasi seperti Denpasar dan Yogyakarta. Sebaliknya, pasar di Yogyakarta mulai mengalami pendinginan setelah sepanjang 2025 mencatat pertumbuhan signifikan. Pada Februari 2026, harga di wilayah tersebut terkoreksi 2,5%, menandakan fase penyesuaian setelah periode kenaikan yang cukup tinggi.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menilai bahwa perubahan ini mencerminkan pergeseran preferensi pasar. “Lonjakan harga pada area regional mencerminkan pergeseran permintaan ke arah hunian yang lebih efisien dan terjangkau secara harga total (lump sum), namun memiliki nilai strategis tinggi. Ini adalah indikator kuat bahwa first-time buyers dan investor mikro masih sangat aktif,” ujarnya.
Dari sisi pasokan, terjadi penurunan signifikan sebesar 7,8% secara tahunan pada Februari 2026. Kondisi ini menunjukkan adanya kecenderungan pemilik properti untuk menahan aset mereka di tengah harga yang belum dianggap optimal. Fenomena ini dikenal sebagai market resistance, di mana pelaku pasar memilih menunggu momentum yang lebih menguntungkan.
Marisa menambahkan bahwa penurunan suplai menjadi sinyal penting bagi arah pasar ke depan. “Penurunan suplai ini adalah sinyal penting bagi pasar. Jika suplai terus menyusut sementara minat pencarian tetap stabil: seperti di Tangerang (14,8%) dan Jakarta Selatan (12,4%), maka kita kemungkinan besar sedang mendekati fase bottoming out. Ketika suku bunga BI di level 4,75% mulai tertransmisi penuh ke bunga KPR, potensi rebound pasar bisa terjadi lebih cepat,” jelasnya.
Dari sisi permintaan, Tangerang masih menjadi wilayah dengan tingkat pencarian tertinggi secara nasional dengan pangsa 14,8%. Sementara itu, Jakarta Selatan mencatatkan peningkatan popularitas bulanan terbesar sebesar 1,2%, seiring kembali meningkatnya minat terhadap kawasan mapan di pusat ibu kota. Koreksi harga tahunan di Jakarta sebesar 1,7% turut membuat kawasan ini menjadi lebih kompetitif di mata pembeli.
Berdasarkan segmentasi ukuran rumah, pasar menunjukkan pergerakan yang tetap aktif di berbagai kelas. Untuk rumah berukuran kecil hingga 60 meter persegi, Jakarta Pusat mencatat median harga Rp741 juta atau naik 25,4% secara tahunan. Pada segmen 61 hingga 90 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat median Rp1,6 miliar dengan kenaikan 7,4%.
Segmen 91 hingga 150 meter persegi didominasi Yogyakarta dengan median Rp1,6 miliar, sementara Medan memimpin pada ukuran 151 hingga 250 meter persegi dengan median Rp1,8 miliar. Untuk rumah berukuran besar di atas 251 meter persegi, Jakarta Pusat mencatat median tertinggi sebesar Rp21 miliar dengan pertumbuhan 16,7%.
Secara keseluruhan, laporan ini menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia masih berada dalam fase konsolidasi pada awal 2026. Pergerakan harga yang lebih moderat, pasokan yang menurun, serta perilaku pembeli yang semakin selektif menciptakan dinamika pasar yang lebih rasional. Di sisi lain, kondisi ini juga membuka peluang bagi calon pembeli untuk masuk ke pasar pada momentum yang relatif lebih stabil.
