Sektor properti sekunder di Indonesia membuktikan perannya sebagai aset defensif yang solid di tengah dinamika ekonomi awal tahun yang diwarnai oleh fluktuasi pasar modal dan tekanan nilai tukar.
Berdasarkan Flash Report Februari 2026 yang dirilis oleh Rumah123, terlihat adanya pergeseran perilaku pasar yang cukup signifikan. Meski terjadi pengetatan volume suplai atau listing sebesar 9,2 persen secara tahunan, harga rumah di pasar sekunder tetap menunjukkan pertumbuhan stabil di angka 0,7 persen secara year-on-year.
Kondisi ini mengindikasikan bahwa pasar properti saat ini tidak sedang melemah karena ketiadaan permintaan, melainkan tengah melakukan proses penyeimbangan kembali atau rebalancing terhadap kondisi makroekonomi, di mana properti fisik difungsikan sebagai jangkar kestabilan aset.
Ketangguhan pasar properti ini terlihat sangat kontras jika dibandingkan dengan indikator inflasi tahunan pada Januari 2026 yang tercatat naik ke level 3,55 persen. Secara teori, inflasi yang tinggi berpotensi menekan daya beli masyarakat, namun pasar properti sekunder justru menunjukkan anomali berupa penurunan suplai bulanan sebesar 1,7 persen dan kontraksi tahunan yang tajam.
Fenomena penurunan volume suplai ini menjadi sinyal kuat bahwa para pemilik properti cenderung memilih strategi wait-and-see dengan menahan aset mereka dibandingkan melepasnya ke pasar. Di tengah ketidakpastian nilai tukar Rupiah dan volatilitas pasar saham, properti fisik kini dipandang sebagai store of value yang lebih aman untuk melindungi nilai kekayaan dari risiko inflasi.
Menanggapi fenomena tersebut, Marisa Jaya selaku Head of Research Rumah123 menjelaskan bahwa perilaku pasar ini merupakan bentuk mekanisme pertahanan aset yang alami. Ia menegaskan posisi properti sebagai instrumen investasi yang aman bagi masyarakat.
“Data kami mempertegas posisi properti sebagai ‘safe haven’. Ketika indikator makro seperti inflasi bergerak di atas pertumbuhan harga rata-rata, respons pasar justru rasional, suplai ditarik atau ditahan. Hal ini bukan menandakan kelesuan, melainkan bukti tingginya holding power pemilik aset di Indonesia yang menolak melikuidasi aset di harga rendah, demi menjaga nilai kekayaan mereka dari gerusan inflasi,” ungkap Marisa.
Lebih lanjut, analisis terhadap data kewilayahan mengungkap pergerakan arus modal yang menarik ke wilayah di luar Jakarta. Walaupun Jakarta mengalami sedikit koreksi harga tahunan sebesar 0,4 persen, peluang keuntungan atau capital gain justru bergeser ke kota-kota berkembang yang menawarkan pertumbuhan riil.
Yogyakarta mencatatkan pertumbuhan harga sebesar 5,2 persen secara tahunan, disusul oleh Medan yang tumbuh 3,8 persen. Performa impresif kedua kota ini menarik perhatian investor karena pertumbuhan harganya berhasil melampaui laju inflasi nasional, sehingga memberikan sinyal bahwa wilayah regional kini menawarkan imbal hasil riil yang positif dan menjadi opsi diversifikasi portofolio yang efektif di luar wilayah Jabodetabek.
Di sisi lain, kebijakan Bank Indonesia yang menahan suku bunga di level 4,75 persen mulai menstimulasi segmen pasar yang lebih sensitif terhadap likuiditas. Laporan yang sama mencatat adanya lonjakan harga yang sangat agresif pada tipe hunian kecil dengan luas di bawah 60 meter persegi di kawasan Jakarta Pusat, yang tumbuh hingga 36,4 persen secara tahunan.
Lonjakan fantastis ini menandakan adanya pergeseran preferensi konsumen menuju efisiensi modal, di mana minat pasar beralih tajam ke unit-unit yang lebih terjangkau secara nominal namun memiliki nilai strategis tinggi. Hal ini mencerminkan adaptasi cerdas pelaku pasar terhadap daya beli dan kebutuhan mobilitas masyarakat urban saat ini.
Mengenai pergeseran minat tersebut, Marisa Jaya menambahkan bahwa permintaan saat ini terkonsentrasi pada unit-unit hunian yang lebih efisien secara finansial. “Permintaan kini terkonsentrasi pada unit-unit compact yang dinilai lebih rasional secara finansial. Kenaikan harga signifikan di Jakarta Pusat menunjukkan bahwa likuiditas pasar tidak hilang, tetapi berpindah ke segmen yang paling efisien,” tuturnya.
Secara keseluruhan, kondisi yang tergambar dalam Flash Report Februari 2026 memberikan kesimpulan bahwa pasar properti tanah air sedang bergerak menuju titik keseimbangan baru yang didorong oleh kebutuhan riil masyarakat dan bukan sekadar aksi spekulasi.
