Pemulihan pasar ritel Jakarta mulai mengubah peta persaingan pusat perbelanjaan. Peritel kini tak lagi agresif mengejar jumlah gerai, melainkan lebih berhati-hati memilih lokasi yang mampu mendongkrak penjualan dan memperkuat posisi merek.
Colliers Indonesia dalam Jakarta Retail Market Report Q2 2026 mencatat pasar ritel Jakarta terus mengalami pemulihan secara bertahap. Namun, performa antar-pusat perbelanjaan semakin beragam. Mal dengan arus pengunjung kuat, produktivitas penjualan tinggi dan profil konsumen yang sesuai menjadi incaran utama peritel.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan perubahan tersebut menunjukkan strategi ekspansi ritel kini semakin disiplin. Peritel tidak cukup hanya mencari lokasi dengan tingkat visibilitas tinggi.
“Kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan bahwa kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta tetap terjaga. Namun, strategi ekspansi kini dilakukan secara lebih disiplin dan terukur,” ujar Ferry.
Menurutnya, lokasi yang dipilih peritel harus mampu menyediakan basis konsumen yang tepat sekaligus mendukung kinerja penjualan dalam jangka panjang.
“Para peritel semakin membutuhkan lokasi yang tidak sekadar memberikan visibilitas, tetapi juga menawarkan profil konsumen yang sesuai, arus pengunjung yang berkelanjutan, konversi penjualan yang lebih kuat, serta lingkungan penyewa yang mendukung kinerja merek dalam jangka panjang,” katanya.
Selektivitas peritel tersebut menjadi tantangan tersendiri bagi pemilik pusat perbelanjaan. Pengelola mal kini tidak bisa hanya mengandalkan tingkat okupansi sebagai indikator keberhasilan. Komposisi tenant menjadi faktor yang semakin menentukan kemampuan aset dalam menarik pengunjung dan mempertahankan daya saing.
Pada kuartal II 2026, permintaan ruang ritel terutama datang dari sektor makanan dan minuman, kecantikan dan kebugaran, pakaian olahraga, hiburan serta gaya hidup. Sejumlah merek internasional juga membuka gerai pertama mereka di Indonesia melalui pusat perbelanjaan seperti Plaza Indonesia, Puri Indah Mall dan Lotte Mall.
Tren ini memperlihatkan pergeseran perilaku konsumen. Pusat perbelanjaan semakin diposisikan sebagai ruang untuk makan, bersosialisasi, berolahraga, berekreasi dan menikmati berbagai pengalaman, bukan sekadar tempat berbelanja.
Dari sisi biaya, rata-rata sewa dasar specialty store di Jakarta pada kuartal II 2026 mencapai sekitar Rp484.393 per meter persegi per bulan. Sementara rata-rata service charge berada di kisaran Rp147.206 per meter persegi per bulan.
Dengan biaya ruang yang tetap menjadi salah satu komponen penting dalam ekspansi, peritel semakin dituntut memastikan gerai yang dibuka mampu menghasilkan produktivitas yang memadai. Karena itu, keputusan ekspansi cenderung diarahkan pada lokasi yang memiliki potensi penjualan dan basis pengunjung lebih kuat.
Colliers memperkirakan sejumlah merek internasional dan lokal masih akan membuka gerai baru sepanjang 2026. Ekspansi mencakup kategori fesyen, kecantikan, makanan dan minuman, perlengkapan rumah tangga, hiburan, buku hingga mainan.
Namun, peluang tersebut tidak akan terdistribusi merata. Mal dengan tenant unggulan dan ekosistem yang saling melengkapi berpeluang lebih besar mendapatkan merek baru dibandingkan aset yang hanya mengandalkan ruang kosong untuk disewakan.
Kepala Retail Services Colliers Indonesia Sander Halsema menilai kurasi tenant kini menjadi bagian penting dari strategi bisnis pusat perbelanjaan. Dalam insight “Building Retail Relevance Through Strategic Tenant Curation”, ia menekankan bahwa kurasi tenant bukan lagi sekadar mengisi ruang yang tersedia.
Tenant perlu ditempatkan sebagai bagian dari ekosistem yang saling terhubung, sesuai dengan target konsumen sekaligus memperkuat identitas sebuah pusat perbelanjaan. Strategi tersebut diharapkan mampu memperpanjang durasi kunjungan, meningkatkan kunjungan berulang dan mendorong belanja konsumen.
Artinya, persaingan pusat perbelanjaan Jakarta ke depan tidak hanya ditentukan oleh siapa yang memiliki okupansi tertinggi, tetapi siapa yang mampu mengelola tenant secara paling efektif. Pengelola mal harus memastikan setiap merek yang masuk memiliki relevansi dengan konsumen dan mampu memperkuat daya tarik keseluruhan aset.
Mal yang mampu menghadirkan aksesibilitas, tenant relevan, kenyamanan dan pengalaman berbasis gaya hidup diperkirakan lebih mampu mempertahankan tingkat okupansi sekaligus menjaga performa komersial.
Sebaliknya, pusat perbelanjaan yang masih mengandalkan pola penyewaan konvensional berpotensi menghadapi tekanan lebih besar terhadap okupansi, pertumbuhan tarif sewa dan nilai aset.
Dengan kondisi tersebut, pemulihan pasar ritel Jakarta justru membuat persaingan semakin selektif. Bagi peritel, pertanyaannya bukan lagi seberapa cepat membuka gerai, melainkan seberapa produktif lokasi yang dipilih. Bagi pemilik mal, tantangannya pun bergeser dari sekadar mencari penyewa menjadi membangun ekosistem yang membuat konsumen terus kembali.
