Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 50 basis poin menjadi 5,25% pada Mei 2026 memicu kekhawatiran akan meningkatnya biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, data Rumah123 menunjukkan bahwa hubungan antara kebijakan moneter dan bunga kredit perbankan kini tidak lagi bergerak searah, sehingga kenaikan BI Rate belum tentu langsung diterjemahkan menjadi lonjakan bunga KPR.
Berdasarkan kajian historis Rumah123 terhadap suku bunga dasar kredit (SBDK) rata-rata lima bank dengan pertumbuhan KPR tertinggi, yakni BCA, BRI, Mandiri, BTN, dan BNI, ditemukan adanya fenomena decoupling atau pergerakan yang berlawanan antara BI Rate dan SBDK. Pada akhir 2024 misalnya, ketika Bank Indonesia mulai memangkas suku bunga acuan secara bertahap, SBDK perbankan justru naik dari 8,52% menjadi 9,27%.
Temuan tersebut menunjukkan bahwa penentuan bunga kredit perbankan dipengaruhi sejumlah faktor lain seperti target margin, biaya dana, persaingan pasar KPR, hingga kondisi likuiditas. Dengan demikian, kenaikan BI Rate pada Mei 2026 belum tentu serta-merta mendorong kenaikan bunga KPR secara agresif.
Di tengah dinamika suku bunga tersebut, pasar properti nasional justru menunjukkan daya tahan yang cukup kuat. Pada 2024, ketika SBDK bergerak naik ke kisaran 8,5%-9,8%, permintaan properti di portal Rumah123 masih mampu tumbuh hingga 61,2%.
Meski demikian, dampak kenaikan bunga lebih cepat tercermin pada perilaku konsumen pada tahap pencarian. Saat SBDK berada di level rendah sekitar 7,3%, trafik halaman KPR Rumah123 tercatat tinggi. Namun, ketika bunga mulai meningkat, rata-rata kunjungan ke laman simulasi KPR turun sekitar 30% pada Oktober 2024.
VP Marketing Rumah123 Firman Pamungkas mengatakan kenaikan suku bunga tidak serta-merta membuat masyarakat membatalkan rencana membeli rumah. Menurutnya, konsumen cenderung memperpanjang masa pertimbangan dan lebih selektif dalam menentukan besaran cicilan yang sesuai kemampuan finansial.
“Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Yang lebih sering terjadi adalah mereka memperpanjang fase pertimbangan, melakukan lebih banyak simulasi pembiayaan, dan menjadi lebih selektif dalam menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan cicilan mereka. Karena itu, perubahan bunga perlu dibaca sebagai perilaku konsumen yang semakin hati-hati,” ujar Firman.
Dari sisi struktur pasar, Rumah123 mencatat permintaan terbesar masih berasal dari segmen hunian yang sangat bergantung pada fasilitas KPR. Pada kuartal I 2026, properti dengan harga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar mendominasi dengan porsi 35,5% dari total permintaan. Segmen Rp500 juta hingga Rp1 miliar menyusul dengan kontribusi 22,7%, sementara rumah di bawah Rp500 juta mencatat porsi 18,1%.
Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan permintaan terbesar saat ini berasal dari keluarga baru dan masyarakat urban yang memiliki kebutuhan hunian riil serta profil keuangan yang lebih matang.
“Permintaan terbesar saat ini masih berasal dari segmen rumah Rp1-3 miliar yang umumnya merupakan keluarga baru maupun masyarakat urban dengan kebutuhan hunian riil dan profil finansial lebih matang,” kata Marisa.
Ia menilai dampak kenaikan BI Rate terhadap penyaluran KPR tidak akan terjadi secara instan. Berdasarkan pola historis, efek kebijakan moneter biasanya baru terasa setelah jeda sekitar enam bulan.
“Berdasarkan pola historis, transmisi kebijakan moneter tidak instan. Kami memproyeksikan bahwa dampak kenaikan BI Rate Mei 2026 terhadap penyaluran KPR perbankan kemungkinan baru akan terasa secara nyata di pasar sekitar Q4 2026 hingga Q1 2027, mengikuti pola lag (jeda) historis sekitar enam bulan. Namun demikian, permintaan properti di portal kami menunjukkan daya tahan yang kuat,” ujar Marisa.
Melihat kondisi tersebut, Rumah123 menilai konsumen perlu lebih cermat dalam merencanakan pembiayaan. Perusahaan pun menyediakan berbagai layanan pendukung seperti kalkulator KPR, fasilitas pengajuan kredit ke sejumlah bank, hingga layanan KPR take over guna membantu masyarakat mengevaluasi kemampuan finansial di tengah perubahan suku bunga.
