Pembukaan kuartal II/2026 diwarnai anomali tajam di sektor properti nasional. Di saat Indeks Harga Konsumen (IHK) melonjak 4,76% secara tahunan, kurva harga properti justru terkontraksi 0,4%. Disparitas 516 basis poin itu menciptakan valuation gap yang langka, menempatkan aset hunian pada posisi undervalued.
Data Flash Report April by Rumah123 mencatat, kondisi tersebut kini dibaca sebagai celah arbitrase strategis. Momentumnya bertepatan dengan Hari Kartini, di mana kelompok investor baru mulai mendominasi: perempuan profesional. Fenomena yang disebut “Prop-Femme Revolution” itu terlihat dari proporsi pencarian properti daring yang dipimpin perempuan, mencapai 52% hingga 58,7%.
Transformasi ini sekaligus menandai pergeseran peran perempuan dari pendamping rumah tangga menjadi pengambil keputusan finansial utama dalam aset real estate nasional. Realisasi di lapangan mengonfirmasi tren tersebut. Sebanyak 35,5% akad rumah dalam Program Sejuta Rumah dilakukan oleh perempuan.
Secara fundamental, struktur pasar justru menguat di tengah koreksi harga. Volume suplai rumah sekunder nasional merosot 7,8% YoY. Defisit ketersediaan unit ini, jika bertemu pemulihan daya beli, diprediksi menjadi katalis utama lonjakan harga ke depan.
Di sisi lain, biaya konstruksi sudah naik 19,97%, ditambah kenaikan harga lahan dan beban operasional pengembang. Secara historis, fase undervalued kerap menjadi precursor sebelum penyesuaian harga ke atas seiring transmisi biaya tersebut.
Likuiditas pasar pun terkonsentrasi. Wilayah Tangerang, khususnya kawasan mandiri seperti BSD City, mempertahankan posisinya sebagai episentrum likuiditas dengan pangsa pencarian 14,8%, mengungguli Jakarta Selatan 12,4% dan Jakarta Barat 9,3%.
Unit dengan median harga di atas Rp3 miliar menunjukkan daya tahan kapital paling stabil. Unit berluas bangunan 151-250 m² dengan median Rp3,38 miliar diidentifikasi memiliki daya tahan kapital tertinggi, menjadikannya opsi instrumen lindung nilai yang rasional di tengah volatilitas instrumen keuangan lain.
Dengan suku bunga acuan Bank Indonesia yang stabil di level 4,75%, biaya pembiayaan tetap kompetitif. Kombinasi supply scarcity, permintaan organik yang konsisten, dan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang masih berlaku membuka ruang akumulasi aset pada titik valuasi rendah atau entry at the bottom.
Momentum Kartini tahun ini beriringan dengan pergeseran profil investor yang makin inklusif. Perempuan profesional kini muncul sebagai pilar pertumbuhan dengan pendekatan data-driven.
“Perempuan profesional saat ini cenderung menggunakan pendekatan data-driven. Mereka tidak lagi hanya melihat estetika bangunan, tetapi menganalisis skor likuiditas area dan potensi imbal hasil sewa,” ungkap Marisa Jaya, Head of Research Rumah123.
Data pasar modal memperkuat narasi itu. Jumlah investor perempuan melonjak menjadi 5,8 juta individu per Februari 2025 dengan nilai total aset Rp502,29 triliun, meroket 148% sejak 2021. Indeks literasi keuangan perempuan tercatat 66,75%, melampaui kelompok laki-laki pada periode 2024.
Di properti, preferensi juga tegas. Sebanyak 99,8% investor perempuan memilih rumah tapak sebagai instrumen utama, dengan segmen harga paling diminati berada pada rentang Rp1 miliar hingga Rp3 miliar, yakni 33,2%.
Merespons asimetri informasi, Rumah123 memperkuat ekosistem lewat halaman Investment Page sebagai decision-support tool bagi investor. Platform itu mengintegrasikan market intelligence untuk memilih unit dengan skor likuiditas tinggi, portfolio selection pada segmen Rp3 miliar ke atas termasuk proyek strategis yang memiliki rekam jejak pertumbuhan konsisten, serta yield analysis berupa kalkulator simulasi yang mengomparasi cicilan terhadap proyeksi rental yield untuk memastikan net cash flow sehat.
Kuartal kedua 2026 dipandang sebagai periode krusial untuk portfolio rebalancing. Investasi properti hari ini bukan lagi soal spekulasi lokasi, melainkan soal kecepatan mengeksploitasi celah antara nilai riil dan harga pasar sebelum siklus rekalibrasi menutup jendela peluang tersebut.
