Pemulihan bisnis pusat perbelanjaan di Jakarta masih menghadapi tantangan. Meski prospek sektor ritel dinilai tetap positif, tingkat kekosongan ruang di sejumlah kawasan masih tinggi. Kondisi ini mendorong pemilik mal mengubah strategi dari sekadar mengejar okupansi menjadi memperkuat kualitas dan relevansi tenant.
Research Colliers Indonesia mencatat tingkat ruang kosong pada kuartal II-2026 paling tinggi berada di wilayah Jakarta Selatan di luar kawasan central business district (CBD), yakni sekitar 21%. Jakarta Utara menyusul dengan tingkat kekosongan sekitar 20%.
Angka tersebut memperlihatkan bahwa pemulihan pasar ritel Jakarta belum terjadi secara merata. Perbedaan karakter kawasan, kelas pusat perbelanjaan dan profil konsumen membuat pengelola mal harus lebih cermat dalam menentukan strategi komersial.
Head of Retail Services Colliers Indonesia Sander Halsema menilai perubahan perilaku konsumen membuat tenant mix menjadi salah satu faktor utama dalam mempertahankan daya saing pusat perbelanjaan.
“Bagi pemilik pusat perbelanjaan, penting untuk membangun tenant mix yang lebih strategis dan sesuai dengan profil pelanggan, pola belanja, preferensi gaya hidup, serta arah atau posisi bisnis mal untuk jangka panjang,” ujar Sander.
Menurutnya, peritel juga semakin selektif dalam menentukan lokasi ekspansi. Lokasi yang memiliki tingkat kunjungan tinggi belum tentu menjadi pilihan terbaik apabila tidak sesuai dengan target pasar dan kemampuan menghasilkan penjualan.
“Sementara itu, retailer perlu memilih lokasi yang tidak hanya strategis, tetapi juga sesuai dengan target konsumen, memiliki potensi produktivitas yang baik, dan mampu mendukung pertumbuhan permintaan di masa depan,” katanya.
Pergeseran tersebut membuat pengelolaan pusat perbelanjaan tidak lagi sebatas menyediakan ruang dan mencari penyewa. Pengelola perlu membangun komposisi tenant yang mampu menciptakan ekosistem ritel sekaligus memberikan pengalaman yang lebih kuat kepada pengunjung.
Kehadiran anchor tenant tetap penting sebagai magnet utama, tetapi perlu dilengkapi dengan kombinasi merek internasional, brand lokal yang sedang berkembang, layanan pendukung serta tenant berbasis pengalaman. Komposisi tersebut diharapkan dapat menciptakan alasan yang lebih kuat bagi konsumen untuk datang dan kembali berkunjung.
Di tengah persaingan yang semakin ketat, konsep pusat perbelanjaan juga dituntut terus berevolusi. Repositioning menjadi salah satu strategi penting untuk menjaga relevansi aset, terutama ketika profil konsumen dan pola belanja mengalami perubahan.
Data menjadi salah satu fondasi dalam proses tersebut. Pengelola dapat memanfaatkan data kunjungan, profil konsumen, perilaku belanja serta kinerja penjualan tenant untuk menentukan strategi penempatan dan pengembangan ruang komersial.
Pendekatan ini membuat keputusan mengenai tenant tidak lagi sekadar didasarkan pada ruang yang tersedia. Setiap tenant harus memiliki kontribusi terhadap positioning pusat perbelanjaan dan mampu mendukung segmen pelanggan yang dituju.
Dengan tingkat vacancy yang masih tinggi di sejumlah kawasan, pemilik mal menghadapi pekerjaan rumah untuk meningkatkan kualitas aset sekaligus mempertahankan daya tarik komersialnya. Pengisian ruang kosong tanpa mempertimbangkan relevansi tenant berisiko hanya menyelesaikan persoalan okupansi dalam jangka pendek.
Sebaliknya, kurasi tenant yang lebih terarah dapat menjadi strategi untuk meningkatkan produktivitas ruang dan memperkuat nilai aset dalam jangka panjang. Pusat perbelanjaan yang mampu memadukan lokasi, tenant relevan, kenyamanan, pengalaman gaya hidup dan strategi berbasis data berpeluang lebih siap menghadapi persaingan pasar ritel Jakarta.
Dengan demikian, pemulihan ritel Jakarta ke depan tidak hanya akan ditentukan oleh seberapa banyak konsumen kembali berbelanja di mal, tetapi juga oleh kemampuan pengelola menerjemahkan perubahan kebutuhan konsumen ke dalam komposisi tenant dan konsep pusat perbelanjaan yang lebih tepat.
