Pasar rumah sekunder Indonesia belum menunjukkan penguatan berarti meski suku bunga acuan Bank Indonesia telah turun. Hingga Juli 2026, harga rumah bekas secara nasional hanya tumbuh 0,9% secara tahunan, jauh di bawah inflasi yang mencapai 2,9%.
Data Flash Report Agustus 2026 by Rumah123 menunjukkan kondisi tersebut telah berlangsung selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025. Artinya, secara riil harga rumah sekunder mengalami pelemahan karena pertumbuhannya tertinggal sekitar 2 poin persentase dari laju inflasi.
Kondisi ini terjadi ketika suku bunga acuan Bank Indonesia berada di level 4,75%, atau telah turun 150 basis poin sejak September 2024. Namun, penurunan suku bunga belum sepenuhnya mendorong kenaikan harga rumah sekunder secara nasional. Estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA masih berada di kisaran 8,92%.
Di sisi lain, calon pembeli menghadapi persoalan berbeda. Ketika harga secara riil melemah, suplai rumah sekunder justru semakin terbatas.
Volume suplai rumah sekunder pada Juli 2026 tercatat turun 16,4% secara tahunan. Secara bulanan, suplai masih tumbuh tipis 0,2%. Kondisi ini membuat pasar menjadi lebih selektif karena pembeli memiliki daya tawar, tetapi tidak selalu memiliki banyak pilihan unit.
“Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar,” ujar Marisa Jaya, Head of Market Research Rumah123.
Dari sisi minat pencarian, Tangerang masih menjadi lokasi paling populer dengan proporsi 14,7% pada Juli 2026. Jakarta Selatan menyusul dengan 12,9%, sedangkan Jakarta Barat mencapai 10,2%.
Namun, jika melihat perubahan proporsi secara tahunan, pusat Jakarta justru mulai kembali menarik perhatian. Jakarta Selatan mencatat kenaikan popularitas 1,2%, tertinggi di antara wilayah yang dipantau Rumah123. Jakarta Pusat menyusul dengan kenaikan 1%.
Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo juga mengalami peningkatan popularitas. Sebaliknya, proporsi pencarian Tangerang turun 1% secara tahunan meski tetap menjadi wilayah dengan volume pencarian terbesar.
Pergeseran ini menunjukkan bahwa pencari rumah mulai tidak hanya mengejar harga yang relatif terjangkau di kawasan penyangga, tetapi juga mempertimbangkan kembali akses dan daya tarik kawasan pusat kota.
Pergerakan harga pun semakin menunjukkan bahwa pasar properti Indonesia tidak bisa lagi dibaca hanya dari angka nasional. Makassar menjadi kota dengan kenaikan harga rumah sekunder tertinggi sebesar 10% secara tahunan. Denpasar berada di posisi berikutnya dengan pertumbuhan 6,3%, disusul Bogor 3,7%.
Di Jabodetabek, Bogor mencatat pertumbuhan 3,7%, sementara Bekasi dan Depok masing-masing naik 2,3%. Tangerang tumbuh 1,1% dan Jakarta hanya 0,4%. Dari 13 kota yang masuk indeks Rumah123, sebanyak 10 kota mencatat pertumbuhan harga tahunan. Surabaya menjadi salah satu pasar yang tertekan dengan kontraksi 0,5%.
“Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik. Rumah di Jakarta tentu punya dinamika yang berbeda dengan Tangerang, Bogor, atau Makassar,” lanjut Marisa.
Denpasar menjadi contoh paling jelas bagaimana faktor lokal dapat membuat harga properti bergerak jauh berbeda dari tren nasional. Harga rumah sekunder di kota tersebut tumbuh 6,3% secara tahunan karena ditopang permintaan investor asing dan domestik.
Kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut membuka ruang bagi investor internasional, terutama dari Eropa, Australia, serta Asia Pasifik. Sementara investor domestik masih menjadikan Bali sebagai salah satu pilihan utama untuk investasi properti dan kepemilikan rumah kedua.
Keterbatasan lahan di tengah permintaan yang relatif kuat menjadi faktor yang menopang harga rumah di Denpasar.
Dinamika berbeda juga terjadi berdasarkan ukuran hunian. Rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi di Jakarta Selatan mencatat kenaikan median harga paling tinggi, mencapai 29,4% secara tahunan dengan median harga Rp1,1 miliar.
Pada rumah berukuran 61–90 meter persegi, Yogyakarta mencatat kenaikan 28,4% dengan median harga Rp1,1 miliar. Sementara rumah berukuran 91–150 meter persegi di Makassar mencatat pertumbuhan harga 12,3% dengan median Rp1,6 miliar.
Kenaikan harga paling agresif pada segmen rumah kecil menjadi perhatian karena kategori tersebut banyak menjadi sasaran pembeli rumah pertama. Dengan demikian, rendahnya pertumbuhan harga secara nasional belum tentu berarti seluruh rumah menjadi semakin terjangkau.
Pasar rumah sekunder juga harus dibaca dalam konteks kebijakan pemerintah. Program 3 Juta Rumah dan pembiayaan FLPP pada 2026 diarahkan untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pekerja informal.
Dalam kondisi pasar seperti ini, keputusan membeli rumah tidak semata-mata ditentukan oleh ekspektasi penurunan harga. Ketersediaan unit di lokasi yang diinginkan dan kemampuan pembiayaan menjadi faktor yang semakin penting.
“Momentum Kemerdekaan adalah pengingat bahwa punya tempat tinggal yang sesuai kebutuhan adalah bagian dari perjalanan membangun hidup yang lebih mandiri. Tapi kemandirian itu butuh informasi. Keputusan beli rumah hari ini tidak bisa lagi hanya berangkat dari pertanyaan ‘kapan harga akan turun?’, melainkan ‘di mana rumah yang sesuai masih tersedia, dan apakah harganya sesuai kemampuan saya?’,” ujar Firman.
Ia menambahkan, masyarakat perlu membandingkan pilihan berdasarkan lokasi dan harga sekaligus menghitung kemampuan pembiayaan sebelum mengambil keputusan.
“Karena itu peran Rumah123 bukan hanya menyediakan pilihan properti, tapi membantu masyarakat memahami kondisi pasar, membandingkan pilihan berdasarkan lokasi dan harga, serta menghitung kemampuan pembiayaan sebelum mengambil keputusan, lewat simulasi KPR, cek kemampuan cicilan, sampai pengajuan dan pindah KPR di satu tempat. Kami ingin masyarakat menemukan rumah yang tepat dengan keputusan yang lebih terinformasi,” tutup Firman.
