Pasar rumah sekunder mulai kehilangan tenaga. Ketika pertumbuhan harga properti berjalan tipis, pencari rumah di Jabodetabek justru mengubah strategi dengan semakin memburu lokasi yang menawarkan efisiensi waktu, akses, dan biaya mobilitas.
Flash Report September 2026 by Rumah123 mencatat harga rumah sekunder nasional hanya tumbuh 0,8% secara tahunan dan terkoreksi 0,1% secara bulanan pada Agustus 2026. Di tengah pasar yang cenderung stagnan tersebut, perhatian pencari properti justru bergerak menuju kawasan yang dinilai mampu memberikan nilai lebih dari sekadar luas bangunan.
Jakarta Pusat menjadi wilayah dengan kenaikan proporsi popularitas pencarian properti tertinggi secara tahunan di Indonesia, sebesar 0,9%. Bogor menyusul dengan kenaikan 0,3%, sementara Bekasi, Batam, dan Jakarta Utara masing-masing meningkat 0,2%.
Sebaliknya, proporsi popularitas pencarian di Depok turun 0,5% secara tahunan. Semarang dan Jakarta Timur juga masing-masing mengalami penurunan 0,4%.
Kenaikan popularitas pencarian tidak serta-merta menunjukkan lonjakan transaksi. Namun, perubahan tersebut menjadi sinyal awal mengenai wilayah yang semakin banyak masuk radar konsumen ketika mereka menyaring pilihan hunian.
Head of Market Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan konsumen kini semakin memperhitungkan nilai waktu ketika membeli rumah. Artinya, harga murah dan bangunan luas tidak lagi menjadi satu-satunya pertimbangan.
“Pencari properti saat ini semakin menghitung nilai waktu. Mereka tidak hanya bertanya apakah harga rumahnya sesuai kemampuan, tetapi juga apakah lokasi tersebut membuat rutinitas sehari-hari lebih efisien,” ujar Marisa.
Menurut dia, waktu tempuh, akses ke tempat kerja dan fasilitas keluarga, serta biaya mobilitas menjadi faktor yang semakin nyata dalam proses memilih hunian.
Perubahan preferensi tersebut turut terlihat dari pergerakan bulanan. Bogor mencatat kenaikan proporsi popularitas pencarian terbesar di Jabodetabek sebesar 0,2%. Jakarta Barat dan Bekasi menyusul dengan kenaikan masing-masing 0,1%.
Di sisi lain, Bandung Barat mencatat penurunan popularitas terbesar secara bulanan sebesar 0,7%, disusul Denpasar 0,6% dan Karawang 0,4%.
Pergerakan tersebut memperlihatkan bahwa kawasan penyangga belum kehilangan daya tarik. Justru, konsumen semakin selektif memilih kawasan yang mampu menawarkan keseimbangan antara harga, akses dan fasilitas.
“Yang dicari konsumen bukan semata-mata pusat kota atau pinggiran kota. Mereka mencari lokasi yang paling sesuai dengan kebutuhan hidupnya,” kata Marisa.
Menurut dia, perubahan pola tersebut membuka peluang bagi segmen rumah sekunder dengan ukuran lebih compact, apartemen maupun properti yang membutuhkan renovasi tetapi berada di lokasi strategis.
Menariknya, kawasan dengan pertumbuhan minat pencarian tidak selalu menjadi wilayah dengan kenaikan harga tertinggi. Bogor mencatat pertumbuhan harga rumah sekunder tertinggi di Jabodetabek sebesar 3,2% secara tahunan. Bekasi tumbuh 1,9%, Depok 0,4%, sedangkan Jakarta hanya 0,2%.
Dengan demikian, tingginya minat terhadap Jakarta Pusat belum diterjemahkan ke dalam kenaikan harga yang lebih tinggi. Hal tersebut menunjukkan bahwa pasar properti Jabodetabek semakin terfragmentasi berdasarkan karakter masing-masing koridor hunian.
Gambaran serupa terlihat secara nasional. Makassar mencatat kenaikan harga rumah sekunder tertinggi sebesar 9,5% secara tahunan, disusul Medan 8,9% dan Denpasar 7,4%. Pertumbuhan ketiga kota tersebut jauh melampaui pertumbuhan harga rumah sekunder nasional yang hanya 0,8%.
Sementara itu, Jakarta mencatat pertumbuhan 0,2%, Surabaya 0,3%, dan Surakarta hanya 0,1%.
VP of Marketing Rumah123 Firman Pamungkas mengatakan angka rata-rata nasional tidak cukup untuk membaca kondisi pasar properti Indonesia karena masing-masing kota bergerak dengan fundamental yang berbeda.
“Pasar properti Indonesia tidak bergerak serempak. Minat pencarian, harga, serta pasokan dapat bergerak berbeda di setiap kota,” ujar Firman.
Dia menilai kenaikan perhatian terhadap Jakarta Pusat menunjukkan kuatnya nilai lokasi di kawasan inti. Di sisi lain, kenaikan harga di Makassar, Medan, dan Denpasar memperlihatkan bahwa fundamental pasar lokal tetap menjadi penggerak utama harga.
Tekanan terhadap harga juga terlihat dari data Agustus 2026. Sebanyak 11 dari 13 kota dalam indeks masih mencatat kenaikan harga secara tahunan. Namun secara bulanan, delapan dari 13 kota justru mengalami penurunan.
Kondisi tersebut menjadi indikasi pasar rumah sekunder mulai memasuki fase normalisasi. Harga tidak terkoreksi secara serentak, tetapi pertumbuhannya semakin tidak merata dan sangat bergantung pada kondisi lokal.
Dari sisi keterjangkauan, posisi konsumen juga relatif lebih kuat untuk melakukan seleksi. Inflasi tahunan sebesar 3,2% masih jauh di atas pertumbuhan harga rumah sekunder nasional yang hanya 0,8%. Dengan kata lain, harga rumah tumbuh 2,4 poin persentase lebih rendah dibandingkan kenaikan biaya hidup.
Pada saat yang sama, volume suplai rumah sekunder turun 0,5% secara bulanan dan stagnan secara tahunan. Kombinasi pertumbuhan harga yang rendah dan pasokan yang tidak bertambah signifikan membuat konsumen semakin terdorong membandingkan pilihan sebelum mengambil keputusan.
Tangerang masih menjadi wilayah dengan proporsi popularitas pencarian properti terbesar pada Agustus 2026, mencapai 14,6%. Jakarta Selatan menyusul 13,0%, sedangkan Jakarta Barat 10,4%.
Bagi industri properti, perubahan tersebut membawa konsekuensi terhadap strategi pengembangan dan pemasaran produk. Pengembang maupun pemilik rumah tidak cukup hanya menjual luas bangunan dan harga, tetapi harus mampu menjelaskan nilai lokasi serta biaya yang harus ditanggung konsumen dalam jangka panjang.
“Bagi pelaku industri, data ini menjadi pengingat bahwa produk properti tidak cukup hanya menawarkan ruang yang lebih besar atau harga yang lebih rendah. Konsumen semakin ingin mengetahui konsekuensi nyata dari setiap pilihan lokasi,” kata Firman.
Karena itu, menurut Firman, pengembang, pemilik properti dan investor perlu membaca kebutuhan pasar secara lebih lokal dan spesifik. Di tengah harga rumah sekunder yang melandai, lokasi strategis dan efisiensi kehidupan sehari-hari mulai menjadi komponen penting dalam menentukan nilai sebuah hunian.
