Pasar properti Indonesia menunjukkan tren pemulihan pada kuartal III 2026. Namun, perbaikan kondisi pasar tidak lagi menjamin seluruh aset dapat mencatatkan kinerja positif. Kualitas bangunan, lokasi, efisiensi biaya, reputasi pengembang, dan kemampuan menghadirkan nilai tambah kini menjadi faktor penentu daya saing di tengah perubahan perilaku penyewa dan konsumen.
Laporan Pasar Properti Q3 2026 dari Colliers Indonesia menunjukkan, sektor perkantoran, apartemen, ritel, pergudangan dan logistik, serta perhotelan mulai memperlihatkan perkembangan positif. Meski demikian, pemulihan berlangsung tidak merata karena pelaku pasar semakin selektif dalam menentukan pilihan investasi, lokasi usaha, maupun produk properti yang akan dibeli atau disewa.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, pelaku industri perlu menyesuaikan strategi bisnis dengan kebutuhan pasar yang terus berkembang, bukan sekadar mengandalkan siklus pemulihan ekonomi.
“Meskipun pemulihan semakin terlihat di berbagai sektor properti di Indonesia, pelaku pasar tidak lagi dapat hanya mengandalkan perbaikan yang bersifat siklis. Aset-aset dengan kinerja terbaik adalah yang mampu menyesuaikan diri dengan preferensi penyewa, pembeli, dan konsumen yang terus berkembang, serta menciptakan nilai lebih yang melampaui pertimbangan harga semata,” ujar Ferry.
Menurut Colliers, keberhasilan aset properti ke depan akan semakin bergantung pada kemampuan pemilik dan pengelola dalam memenuhi ekspektasi pengguna. Fleksibilitas, keterjangkauan, efisiensi operasional, serta kualitas pengalaman yang ditawarkan menjadi pertimbangan penting dalam menghadapi persaingan.
Di pasar perkantoran Jakarta, aktivitas penyewaan menunjukkan perbaikan, termasuk munculnya kebutuhan ekspansi secara selektif setelah beberapa tahun perusahaan berfokus pada efisiensi dan optimalisasi ruang kerja. Kendati demikian, sebagian besar aktivitas penyewaan masih berasal dari perpindahan penyewa antar gedung sehingga belum mencerminkan penciptaan permintaan baru secara signifikan.
Tingkat kekosongan ruang kantor secara keseluruhan masih relatif tinggi. Namun, gedung premium dengan lokasi strategis dan fasilitas berkualitas mulai mencatatkan tingkat hunian yang tinggi sehingga memiliki posisi tawar lebih kuat dalam penetapan tarif sewa.
Persaingan pun bergeser dari sekadar mencari gedung berkualitas menjadi mempertimbangkan nilai keseluruhan yang diperoleh penyewa. Perusahaan kini turut memperhitungkan aksesibilitas, standar ESG, fasilitas pendukung, biaya penataan ruang, dan kemudahan proses relokasi.
Gedung yang menawarkan ruang siap pakai dengan furnitur dan fasilitas lengkap berpotensi menarik lebih banyak penyewa karena dapat menekan kebutuhan belanja modal awal. Bagi pemilik gedung, strategi tersebut dapat menjadi pembeda di tengah persaingan yang tidak lagi cukup mengandalkan tarif sewa kompetitif.
Kondisi serupa terlihat pada pasar apartemen Jakarta yang semakin bergantung pada segmentasi pembeli. Pasokan jangka pendek masih terbatas, sementara pengembangan hingga 2030 terkonsentrasi di Jakarta Selatan dan kawasan pusat bisnis atau central business district (CBD).
Meski demikian, proyek apartemen segmen menengah di dekat simpul transportasi utama mulai membuka peluang pengembangan di luar lokasi tradisional. Insentif pengembangan berorientasi transit atau transit-oriented development (TOD) melalui Pergub Nomor 11 Tahun 2026 juga menjadi salah satu faktor yang berpotensi memengaruhi arah pengembangan apartemen dalam jangka panjang.
Dari sisi permintaan, pembeli segmen atas semakin mengutamakan reputasi pengembang dan kepastian penyelesaian proyek. Sementara itu, konsumen kelas menengah bawah hingga menengah masih mempertimbangkan kemampuan membayar, termasuk manfaat insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), bantuan biaya transaksi, dan skema pembiayaan kredit pemilikan rumah (KPR).
Harga penawaran apartemen secara umum masih relatif stabil. Persaingan lebih banyak dilakukan melalui paket insentif, kemudahan pembiayaan, dan penawaran nilai tambah daripada penurunan harga secara menyeluruh.
Situasi tersebut membuat pengembang perlu memperkuat strategi pemasaran dan pembiayaan agar calon pembeli dapat merealisasikan transaksi. Lokasi strategis dan kualitas produk tetap penting, tetapi kredibilitas pelaksanaan proyek serta kemampuan menekan biaya awal pembelian juga semakin menentukan.
Di sektor ritel, pusat perbelanjaan di Jabodetabek masih mampu mempertahankan kunjungan yang relatif stabil pada kuartal III 2026. Mal tetap menjadi destinasi untuk kuliner, rekreasi, dan aktivitas sosial. Namun, tantangan muncul dalam mengubah kunjungan tersebut menjadi transaksi dan keuntungan yang berkelanjutan.
Tekanan terhadap belanja non-esensial membuat peritel semakin berhati-hati dalam memperluas jaringan. Perusahaan kini lebih mengutamakan lokasi dengan basis pelanggan yang sesuai, komposisi penyewa yang saling mendukung, serta relevansi merek yang kuat.
Pengelola pusat perbelanjaan juga dituntut meningkatkan produktivitas aset melalui kurasi tenant, peremajaan fasilitas, standar operasional yang baik, dan pengalaman berbelanja yang menarik. Dengan demikian, keberhasilan pusat perbelanjaan tidak hanya ditentukan oleh banyaknya pengunjung, tetapi juga oleh kemampuan menghasilkan penjualan bagi para penyewa.
Berbeda dengan sektor ritel, pergudangan dan logistik Jabodetabek masih menunjukkan fundamental pasar yang kuat. Colliers mencatat tingkat hunian fasilitas logistik mencapai 96,4% pada kuartal III 2026. Fasilitas modern terus menarik komitmen pra-sewa, sementara permintaan berasal dari sektor logistik pihak ketiga, e-commerce, barang konsumsi, ritel, dan manufaktur.
Prospek sektor ini masih didukung oleh kebutuhan ruang logistik yang beragam. Namun, pipeline pengembangan diperkirakan semakin aktif mulai 2027, dengan Koridor Timur diproyeksikan menampung sebagian besar pasokan baru.
Bertambahnya pasokan akan membuat persaingan antarfasilitas semakin ketat. Pengembang tidak cukup hanya mengandalkan pertumbuhan permintaan, tetapi juga perlu menawarkan keunggulan dalam lokasi, spesifikasi bangunan, aksesibilitas, dan efisiensi operasional.
Bagi perusahaan pengguna gudang, tingginya tingkat hunian menjadi alasan untuk merencanakan kebutuhan ruang lebih awal. Keputusan lokasi juga perlu memperhitungkan akses menuju pelanggan, pelabuhan, dan kawasan industri, selain tarif sewa dan biaya operasional.
Pada sektor perhotelan Jakarta, pemulihan mulai terlihat melalui peningkatan aktivitas korporasi, penyelenggaraan acara, dan permintaan dari sektor pemerintah. Namun, tingkat hunian hotel masih berada di bawah capaian periode yang sama pada 2025, menandakan permintaan belum sepenuhnya pulih.
Untuk menjaga kinerja, operator hotel perlu memperluas sumber permintaan dengan mengoptimalkan segmen perjalanan bisnis, wisatawan individu atau Free Independent Travellers (FIT), kegiatan pertemuan, insentif, konferensi, dan pameran (MICE), wisata domestik, serta acara sosial.
Konser, kegiatan olahraga, pameran, dan liburan sekolah dapat menjadi peluang untuk meningkatkan permintaan kamar. Selain itu, hotel dapat memperbesar pendapatan melalui layanan makanan dan minuman, fasilitas pertemuan, hiburan, dan pengalaman khusus yang mendorong pengeluaran tamu di luar kamar.
Dengan persaingan yang semakin ketat, peningkatan tingkat hunian perlu diimbangi dengan strategi harga dan pengelolaan pendapatan yang tepat. Diversifikasi pelanggan dan optimalisasi pendapatan non-kamar menjadi langkah penting untuk menjaga keberlanjutan bisnis perhotelan.
Sementara itu, industri perhotelan Bali menghadapi tantangan berupa perlambatan pertumbuhan jumlah wisatawan, kinerja hotel yang masih moderat, dan pipeline pengembangan yang didominasi properti kelas mewah.
Kondisi tersebut menuntut pelaku industri untuk mengubah orientasi pertumbuhan dari sekadar mengejar jumlah kunjungan menjadi peningkatan kualitas permintaan. Durasi tinggal yang lebih panjang, belanja wisatawan yang lebih tinggi, peningkatan pendapatan di luar kamar, dan pengalaman yang lebih beragam dinilai penting untuk memperkuat kinerja hotel.
Pemeliharaan kualitas destinasi dan peningkatan kapasitas infrastruktur juga menjadi faktor penting untuk mempertahankan daya tarik Bali sebagai tujuan wisata dalam jangka panjang.
Colliers Indonesia menilai, pemulihan pasar properti nasional akan membuka peluang bagi pelaku industri yang mampu beradaptasi dengan perubahan kebutuhan pasar. Namun, keberhasilan pada fase berikutnya akan semakin ditentukan oleh keunggulan masing-masing aset, bukan semata-mata oleh membaiknya kondisi pasar secara umum.
Dengan persaingan yang semakin berbasis kualitas dan nilai, pengembang, investor, pemilik gedung, serta operator properti perlu mengutamakan efisiensi, fleksibilitas, dan kemampuan menghadirkan produk yang sesuai dengan kebutuhan pengguna agar dapat mempertahankan daya saing di tengah pemulihan pasar.
