Tekanan pelemahan rupiah mulai terasa nyata di industri properti nasional. Ketika nilai tukar sempat menyentuh Rp17.528 per dolar AS, sektor properti primer langsung menghadapi kenaikan biaya konstruksi, perlambatan proyek baru, hingga melemahnya penjualan rumah baru. Namun di tengah tekanan tersebut, pasar rumah sekunder justru masih mampu menjaga stabilitas.
Data Flash Report Mei 2026 dari Rumah123 menunjukkan harga rumah sekunder nasional masih tumbuh 0,1% secara bulanan dan naik 0,8% secara tahunan pada April 2026. Sejumlah kota bahkan masih mencatatkan kenaikan harga yang cukup solid, dipimpin Denpasar sebesar 2%, kemudian Bogor 1,8%, serta Surakarta 1,5%.
Kondisi tersebut berbanding terbalik dengan pasar properti primer. Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial primer pada kuartal I 2026 terkontraksi 25,67% secara tahunan. Penurunan ini terjadi seiring melemahnya daya beli masyarakat dan meningkatnya biaya pembangunan akibat depresiasi rupiah serta gejolak ekonomi global.
Perbedaan kinerja itu menunjukkan pasar properti sedang memasuki fase baru. Konsumen kini tidak lagi semata mengejar lokasi premium atau proyek baru, melainkan lebih mempertimbangkan aspek keterjangkauan harga, kesiapan unit, hingga potensi kenaikan nilai aset dalam jangka panjang.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menilai perubahan perilaku konsumen menjadi faktor utama yang menopang pasar rumah sekunder di tengah perlambatan ekonomi.
“Yang berubah saat ini bukan kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah, melainkan cara konsumen mengambil keputusan. Di tengah tekanan ekonomi dan pelemahan Rupiah, konsumen menjadi jauh lebih rasional. Mereka lebih sensitif terhadap cicilan, lebih mempertimbangkan kesiapan unit, serta lebih fokus pada kawasan yang menawarkan keseimbangan antara harga, aksesibilitas, dan potensi kenaikan nilai jangka panjang,” ujar Marisa.
Menurut dia, kawasan suburban dan kota penyangga seperti Tangerang, Bekasi, dan Bogor kini menjadi pusat pertumbuhan baru pasar hunian. Wilayah-wilayah tersebut menawarkan harga yang lebih terjangkau dibanding pusat kota, sekaligus didukung pembangunan infrastruktur dan tumbuhnya pusat ekonomi baru.
Tangerang tercatat menjadi wilayah dengan proporsi listing enquiries terbesar secara nasional sebesar 15,1%. Sementara Jakarta Selatan berada di posisi kedua dengan 11%, disusul Jakarta Barat sebesar 9,3%.
Di tengah tekanan biaya hidup, rumah berukuran kecil justru menjadi segmen paling agresif pertumbuhannya. Rumah123 mencatat segmen rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi mengalami kenaikan median harga tertinggi secara tahunan. Di Surakarta, median harga segmen ini bahkan melonjak 23,5%.
Kondisi tersebut menegaskan bahwa rumah terjangkau masih menjadi tulang punggung kebutuhan hunian masyarakat. Sebaliknya, segmen properti high-end dan apartemen premium cenderung bergerak lebih lambat akibat tingginya suplai sekunder dan sikap wait and see investor terhadap arah ekonomi global.
Dari sisi makro, inflasi Indonesia pada April 2026 tercatat sebesar 2,42% secara tahunan. Sementara Bank Indonesia mempertahankan BI Rate di level 4,75%. Stabilnya suku bunga dinilai masih memberi ruang bagi pasar properti untuk menjaga permintaan, terutama di segmen end-user.
Selain itu, suplai rumah sekunder nasional yang turun 8,7% secara tahunan menunjukkan sebagian pemilik properti memilih menahan aset di tengah ketidakpastian pasar dan harapan kenaikan harga dalam jangka menengah.
Marisa menilai pasar properti saat ini belum mengalami pelemahan total, melainkan tengah mengalami reposisi permintaan dan perubahan preferensi konsumen.
“Pasar properti saat ini tidak sedang melemah sepenuhnya, tetapi sedang mengalami reposisi perilaku konsumen. Aktivitas transaksi memang lebih selektif dibanding periode ekspansif sebelumnya, tetapi fundamental kebutuhan hunian dan permintaan end-user masih tetap terjaga. Selama stabilitas pembiayaan dan daya beli relatif terpelihara, pasar rumah sekunder diperkirakan masih memiliki tingkat resiliensi yang cukup baik,” tutupnya.
