Pasar properti Jakarta dan wilayah penyangga mulai menunjukkan pemulihan yang semakin konsisten pada kuartal pertama 2026. Permintaan ruang kantor, pusat perbelanjaan, hingga pergudangan modern mengalami pertumbuhan positif di tengah kondisi ekonomi global yang masih dibayangi tekanan inflasi dan pelemahan nilai tukar.
Head of Research JLL Indonesia, James Taylor, mengatakan pasar perkantoran di kawasan pusat bisnis atau CBD Jakarta tetap mempertahankan tren pemulihan dengan tingkat okupansi stabil di level 72 persen. Menurutnya, permintaan ruang kantor pada awal tahun ini meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
“Pasar perkantoran CBD Jakarta mempertahankan momentum pemulihannya di awal tahun 2026, dengan tingkat okupansi stabil di 72%. Angka permintaan pada kuartal pertama lebih dari dua kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun lalu, mencerminkan kepercayaan yang berkelanjutan di pasar sewa,” kata James.
Ia menjelaskan, belum adanya tambahan pasokan baru di kawasan CBD turut membantu menjaga keseimbangan pasar dan meningkatkan permintaan terhadap gedung-gedung eksisting. Aktivitas tenant masih didominasi perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik.
Sementara itu, pasar perkantoran non-CBD juga mencatat penyerapan positif yang didorong proyek baru di kawasan TB Simatupang. Meski demikian, sejumlah gedung eksisting masih menghadapi tekanan akibat penyewa yang mengurangi ruang maupun berpindah ke kawasan CBD.
Di sektor ritel, permintaan ruang pusat perbelanjaan di Jakarta mencatat tambahan sekitar 10 ribu meter persegi sepanjang kuartal pertama 2026. Aktivitas ekspansi terutama berasal dari sektor makanan dan minuman, khususnya merek teh asal Tiongkok yang agresif memperluas jaringan di Jakarta.
“Aktivitas kuartal ini didukung oleh sektor makanan dan minuman khususnya produk teh asal Tiongkok yang mendominasi pergerakan ekspansi di Jakarta,” ujarnya.
Selain itu, sejumlah merek parfum mewah internasional juga membuka toko pertamanya di pusat perbelanjaan premium Jakarta. Kondisi ini turut mendongkrak tingkat okupansi pusat perbelanjaan menjadi 86 persen.
James menambahkan, sebuah pusat perbelanjaan baru berkonsep semioutdoor seluas sekitar 9 ribu meter persegi juga resmi beroperasi di kawasan Jakarta Selatan pada awal tahun ini.
Dari sektor hunian vertikal, pasar kondominium masih bergerak hati-hati meskipun mulai menunjukkan sedikit peningkatan permintaan dibandingkan kuartal sebelumnya. Permintaan terutama datang dari unit siap huni yang mendapat manfaat dari insentif PPN ditanggung pemerintah.
“Proyek-proyek ini juga mendapat keuntungan dari program insentif PPN ditanggung pemerintah, yang sebagian besar menarik pembeli untuk huni dibanding investor,” kata James.
Terbatasnya peluncuran proyek baru turut menjaga tingkat penjualan kondominium di level 82 persen.
Head of Tenant Representation JLL Indonesia, Panji Aziz, mengatakan sektor jasa keuangan dan teknologi menjadi pendorong utama permintaan ruang kantor Grade A di kawasan CBD Jakarta. Ia juga melihat tren baru berupa meningkatnya permintaan ruang kantor yang sudah dilengkapi furnitur.
“Salah satu tren yang berkembang pada kuartal ini adalah meningkatnya permintaan untuk ruang perkantoran yang sudah dilengkapi furnitur,” ujar Panji.
Menurutnya, sejumlah landlord kini mulai mempertahankan furnitur milik penyewa lama atau menyediakan kontribusi fitting out untuk menarik tenant baru. Di sisi lain, harga sewa kantor Grade A di kawasan CBD tercatat naik 0,95 persen dibanding kuartal sebelumnya, melanjutkan tren kenaikan sejak 2025.
Senior Director Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, menyebut pasar kondominium di Bodetabek mengalami sedikit perlambatan pada kuartal pertama 2026. Meski begitu, beberapa proyek baru mulai bermunculan.
“Terdapat satu proyek baru yang diluncurkan di Depok setelah kuartal sebelumnya tidak ada peluncuran proyek baru,” katanya.
Ia menjelaskan proyek tersebut mengusung konsep kondominium bertingkat rendah sebagai alternatif hunian antara rumah tapak dan apartemen bertingkat tinggi. Selain itu, terdapat proyek di Tangerang yang memasuki tahap serah terima dan proyek di Bogor yang kembali melanjutkan pembangunan serta penjualan setelah sempat terhenti.
Milda berharap perpanjangan insentif PPN untuk pembelian properti hingga 2027 mampu mendorong peningkatan penjualan hunian ke depan.
Di sektor perhotelan, Vice President Investment Sales Hotels & Hospitality Group JLL Asia Pacific, Irina Chadsey, mengatakan permintaan wisatawan domestik dan internasional membantu menjaga stabilitas industri hotel pada awal tahun ini.
“Peningkatan permintaan internasional dan domestik membantu menjaga stabilitas, menghasilkan peningkatan RevPAR yang minimal namun positif,” ujarnya.
Walaupun belum ada transaksi hotel yang tercatat di Indonesia selama tiga bulan pertama 2026, Jakarta mencatat penandatanganan transaksi pembangunan Waldorf Astoria Jakarta yang dijadwalkan mulai beroperasi pada 2027.
Sementara itu, Senior Director Capital Markets JLL Indonesia, Herully Suherman, menilai pasar properti Indonesia masih memiliki daya tarik kuat di mata investor domestik maupun asing.
“Pasar properti Indonesia tetap menarik bagi investor, didukung oleh arus investasi domestik dan asing yang positif, pertumbuhan GDP yang konsisten di atas 5%, serta basis demografi yang kuat,” katanya.
Namun, ia mengingatkan lonjakan harga minyak global berpotensi meningkatkan inflasi dan biaya operasional. Tekanan terhadap rupiah juga dinilai meningkatkan risiko nilai tukar bagi investor asing sehingga mendorong proses investasi menjadi lebih selektif.
Menurut Herully, investor asing yang masih aktif berasal dari Amerika Utara, Hong Kong, Jepang, dan Timur Tengah. Mereka umumnya membidik aset properti yang sudah menghasilkan pendapatan, terutama di sektor perkantoran, hotel, dan apartemen servis.
Adapun sektor pergudangan modern dan logistik menjadi segmen dengan performa terbaik sepanjang kuartal pertama 2026. Country Head and Head of Logistics & Industrial JLL Indonesia, Farazia Basarah, mengatakan tingkat hunian pergudangan modern di Jabodetabek mencapai 96 persen.
“Pertumbuhan ini didorong oleh investasi manufaktur Tiongkok yang kuat, mencakup permintaan untuk pergudangan modern, sewa pabrik siap pakai, maupun lahan industrial,” ujar Farazia.
Ia menambahkan, proyek premium dengan spesifikasi unggulan dan lokasi strategis kini mampu menetapkan harga sewa lebih tinggi sehingga memicu kenaikan tarif di kawasan sekitar. Permintaan masih didominasi sektor logistik dan jasa pengiriman, disusul ekspansi perusahaan eksisting maupun pemain baru di pasar.
Menurut Farazia, pertumbuhan sektor logistik kini tidak hanya terpusat di Jabodetabek, tetapi juga mulai terlihat di Bandung, Subang, dan Surabaya.
