Pelemahan rupiah hingga kisaran Rp18.000 per dolar AS mulai mengubah peta pasar hunian ekspatriat di Jakarta. Permintaan memang masih tinggi, tetapi perusahaan multinasional kini harus mengerem anggaran dan menyesuaikan standar hunian bagi tenaga kerja asing.
Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026 Colliers Indonesia menunjukkan, tekanan nilai tukar membuat daya beli anggaran akomodasi korporasi semakin terbatas. Sejumlah perusahaan mulai mempertimbangkan unit yang lebih kecil, memperluas wilayah pencarian properti, bahkan mengalihkan pilihan dari rumah tapak ke apartemen.
Kondisi ini terjadi ketika pasar hunian ekspatriat justru memasuki fase ekspansi baru. Arus tenaga profesional asing terdorong oleh realisasi proyek investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri.
Berbeda dengan siklus pemulihan sebelumnya yang lebih banyak dipicu normalisasi ekonomi, permintaan kali ini ditopang proyek investasi dengan periode pengembangan dan operasional jangka panjang. Artinya, kebutuhan hunian ekspatriat berpotensi lebih berkelanjutan.
Namun, pertumbuhan permintaan tersebut berhadapan dengan persoalan daya beli. Colliers mencatat sejumlah perusahaan masih menyusun asumsi anggaran dengan kurs sekitar Rp16.000-Rp16.800 per dolar AS. Sementara itu, kurs pasar selama periode pelaporan telah berada di kisaran Rp17.900-Rp18.000 per dolar AS.
Selisih kurs tersebut membuat anggaran yang sama tidak lagi mampu membeli hunian dengan spesifikasi yang sebelumnya dapat dijangkau. Alhasil, korporasi mulai melakukan kompromi terhadap luas unit, lokasi dan tipe properti.
“Tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta. Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” ujar Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto.
Fenomena ini menjadi sinyal bahwa pelemahan rupiah tidak hanya berdampak pada biaya bisnis perusahaan, tetapi mulai merembet ke strategi akomodasi tenaga kerja asing. Ketika tunjangan hunian masih dihitung dalam rupiah sementara sebagian pemilik properti premium menetapkan harga sewa dalam dolar AS, tekanan biaya menjadi semakin terasa.
Head of Residential Services Colliers Indonesia Lenny van Es-Sinaga mengatakan, ekspatriat kini semakin sulit memperoleh properti sesuai keinginan karena harga sewa dapat melampaui anggaran yang tersedia.
“Ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan properti yang mereka inginkan. Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan,” kata Lenny.
Meski demikian, kondisi tersebut belum membuat permintaan hunian ekspatriat anjlok. Rumah tapak masih menjadi salah satu segmen yang banyak dicari, baik di dalam maupun di luar kompleks perumahan.
Masalahnya, pasokan rumah tapak berkualitas tinggi yang sesuai dengan kebutuhan ekspatriat relatif terbatas. Pemilik aset premium pun masih memiliki daya tawar kuat dan cenderung mempertahankan harga sewa.
“Pemilik properti, terutama pemilik aset berkualitas tinggi, cenderung mempertahankan harga sewanya sehingga ruang untuk negosiasi penurunan harga menjadi terbatas,” ujar Lenny.
Akibatnya, perusahaan harus mencari jalan tengah. Salah satu strategi yang mulai digunakan adalah mengalihkan pencarian ke apartemen berlayanan, memilih unit dengan luas lebih kecil atau memperlebar radius lokasi hunian.
Pergeseran tersebut menunjukkan bahwa pasar hunian ekspatriat Jakarta kini tidak sekadar berbicara soal ketersediaan properti, tetapi juga soal kemampuan perusahaan membayar harga sewa di tengah volatilitas kurs.
Colliers masih melihat prospek permintaan hunian ekspatriat tetap positif hingga semester II 2026 dan jangka menengah. Proyek-proyek investasi besar yang sedang berjalan memiliki masa pengembangan dan operasional panjang sehingga kebutuhan tenaga profesional asing diperkirakan tetap menopang pasar.
Namun, arah pasar sewa akan sangat ditentukan oleh seberapa lebar jarak antara anggaran perusahaan dan ekspektasi pemilik properti. Jika rupiah bertahan di level tinggi terhadap dolar AS, perusahaan berpotensi semakin selektif dan fleksibel dalam menentukan standar hunian.
Dengan demikian, pelemahan rupiah tidak serta-merta mengusir permintaan ekspatriat dari pasar properti Jakarta. Yang berubah adalah kelas hunian yang mampu dijangkau. Ekspatriat tetap membutuhkan rumah, tetapi korporasi kini semakin berhitung: lokasi bisa digeser, luas unit bisa dipangkas, bahkan rumah tapak bisa ditukar apartemen demi menjaga anggaran tetap terkendali.
