Pasar perkantoran Jakarta mulai memasuki fase pemulihan yang ditandai dengan meningkatnya aktivitas penyewaan dan munculnya kebutuhan ekspansi dari sejumlah perusahaan. Namun, perbaikan tersebut belum merata karena gedung perkantoran kelas Premium semakin mendominasi tingkat hunian, sementara gedung dengan tingkat kekosongan tinggi masih menghadapi tekanan persaingan harga.
Colliers Indonesia mencatat tingkat hunian gedung perkantoran di kawasan central business district (CBD) Jakarta mencapai sekitar 76,3% pada kuartal III-2026. Di tengah kondisi tersebut, gedung Premium mencatat rata-rata okupansi hampir 84%, bahkan sejumlah gedung telah membukukan tingkat hunian di atas 90%.
Sementara itu, tingkat hunian gedung Grade A mendekati 78%. Perbedaan kinerja tersebut memperlihatkan semakin kuatnya daya saing gedung berkualitas tinggi dalam menarik penyewa, terutama perusahaan yang mengutamakan fasilitas, aksesibilitas, dan efisiensi lingkungan kerja.
Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan, pasar perkantoran Jakarta mulai memperlihatkan perubahan pola permintaan. Jika sebelumnya aktivitas penyewaan lebih banyak didorong oleh relokasi dan penyesuaian luas ruang, kini mulai muncul perusahaan yang membutuhkan tambahan ruang untuk mendukung ekspansi bisnis.
“Pola pemulihan pasar perkantoran Jakarta mulai menunjukkan perubahan. Setelah beberapa tahun didominasi oleh penyesuaian kebutuhan ruang, kini mulai terlihat sejumlah perusahaan yang melakukan ekspansi, di samping aktivitas relokasi dan perpindahan ke gedung dengan kualitas lebih baik,” ujar Ferry dalam keterangan tertulis (4/11/2026).
Colliers memproyeksikan permintaan ruang kantor sepanjang 2026 mencapai 198.555 meter persegi (m²). Peningkatan aktivitas penyewaan menjadi salah satu penopang proyeksi tersebut, meskipun sebagian besar transaksi masih berasal dari perpindahan penyewa antargedung.
Artinya, peningkatan transaksi belum sepenuhnya mencerminkan pertumbuhan kebutuhan ruang kantor secara riil. Pasar masih membutuhkan ekspansi perusahaan yang lebih luas agar penyerapan bersih ruang kantor dapat meningkat secara berkelanjutan.
Di sisi pasokan, gedung dengan tingkat hunian tinggi mulai memiliki keleluasaan lebih besar dalam menentukan tarif sewa. Sebaliknya, pemilik gedung dengan ruang kosong yang melimpah masih harus menawarkan insentif, menyesuaikan harga, hingga memberikan fleksibilitas ketentuan kontrak untuk mempertahankan penyewa.
Colliers memperkirakan tingkat kekosongan ruang kantor Jakarta akan berkurang dari 25,7% pada akhir 2026 menjadi 21,1% pada 2029. Penurunan tersebut berpotensi semakin memperkuat posisi pemilik gedung berkualitas tinggi apabila pertumbuhan permintaan terus berlanjut.
Di tengah persaingan tersebut, strategi perusahaan dalam memilih kantor juga mengalami perubahan. Tren flight-to-quality atau perpindahan menuju gedung dengan kualitas lebih baik kini berkembang menjadi flight-to-value, yakni keputusan penyewaan yang lebih mempertimbangkan manfaat dibandingkan sekadar kualitas bangunan.
Perusahaan tidak hanya memperhitungkan lokasi, akses transportasi, dan fasilitas gedung, tetapi juga kualitas pengelolaan, penerapan prinsip environmental, social, and governance (ESG), kebutuhan penataan interior, serta keseluruhan biaya selama menempati kantor.
Perubahan preferensi ini membuat pemilik gedung harus menawarkan nilai tambah yang lebih konkret. Gedung dengan fasilitas lengkap dan kualitas pengelolaan baik memiliki peluang lebih besar menarik penyewa, terutama ketika selisih harga sewa antarkelas gedung relatif tipis.
Selain itu, permintaan terhadap ruang kantor siap pakai atau ready-to-use office juga semakin meningkat. Kebutuhan tersebut berkaitan dengan upaya perusahaan menekan biaya investasi awal untuk penataan interior atau fit-out sekaligus mempercepat proses relokasi dan operasional.
Head of Project Management Colliers Indonesia Rahmat Alam mengatakan, perusahaan perlu menggunakan pendekatan berbasis data dalam menentukan kebutuhan ruang kerja agar investasi yang dikeluarkan lebih efektif.
“Strategi penataan ruang kerja berbasis data dapat membantu perusahaan merencanakan kebutuhan kantornya secara lebih tepat, dengan mempertimbangkan masukan karyawan, data penggunaan ruang, serta kebutuhan bisnis,” kata Rahmat.
Menurutnya, strategi tersebut penting bagi perusahaan yang berencana melakukan relokasi, memperpanjang kontrak sewa, menggabungkan ruang kantor, melakukan renovasi, maupun menambah jumlah karyawan.
Colliers menilai pasar perkantoran Jakarta masih berpotensi membaik secara bertahap hingga 2027. Namun, keberlanjutan pemulihan akan sangat ditentukan oleh kemampuan pasar menciptakan permintaan baru dari ekspansi bisnis, bukan hanya aktivitas perpindahan penyewa.
Dengan kondisi tersebut, pemilik gedung Premium berpeluang menikmati peningkatan daya tawar seiring tingginya okupansi dan terbatasnya ketersediaan ruang. Sementara itu, gedung yang masih menghadapi tingkat kekosongan tinggi harus melakukan pembenahan strategi pemasaran dan meningkatkan nilai manfaat agar tidak semakin tertinggal dalam persaingan pasar perkantoran Jakarta.
