Investor properti di kawasan Asia Pasifik mulai memperketat strategi penempatan modal di tengah ketidakpastian ekonomi global. Meski tingkat kapitalisasi atau cap rate relatif stabil pada kuartal II 2026, investor kini lebih fokus memburu aset berkualitas tinggi yang menawarkan fundamental pendapatan kuat.
Laporan terbaru Colliers, Cap Rates Report Q2 2026, menunjukkan permintaan penyewa yang tetap resilien serta minat terhadap aset berkualitas menjadi faktor utama yang menopang pergerakan cap rate di kawasan Asia Pasifik. Kondisi tersebut terjadi di tengah perbedaan inflasi, biaya pembiayaan dan pertumbuhan ekonomi antarnegara.
Seoul menjadi pasar dengan perubahan cap rate paling signifikan sepanjang kuartal II 2026. Di sisi lain, sektor perkantoran mencatat perubahan paling besar dibandingkan sektor properti lainnya di kawasan Asia Pasifik.
Australia, Singapura, India dan Tokyo masih menjadi pasar yang relatif kuat karena ditopang permintaan penyewa dan minat investor. Namun, dinamika repricing masih berlangsung di sejumlah pasar, terutama China, Hong Kong, Korea dan Filipina.
“Investor menjadi semakin selektif dalam menempatkan modal di Asia Pasifik. Meskipun ketidakpastian global terus memengaruhi sentimen, fundamental dari sisi penyewa tetap mendukung di banyak pasar,” kata CK Lau, Managing Director | Valuation & Advisory Services, Asia, Colliers.
Lau mengatakan permintaan terhadap aset berkualitas dengan karakteristik pendapatan yang kuat masih berlanjut, khususnya pada sektor dan lokasi yang menghadapi keterbatasan pasokan.
“Ketika kondisi ekonomi berbeda-beda di seluruh kawasan, fundamental pasar lokal dan kualitas aset akan memainkan peran yang semakin besar dalam membentuk keputusan investasi,” ujarnya.
Sektor perkantoran menjadi salah satu titik perhatian utama investor. Kondisinya memang masih beragam di berbagai negara, tetapi aset premium di lokasi strategis tetap menjadi incaran.
Australia menjadi salah satu contoh pasar yang memiliki fundamental relatif kuat. Aktivitas leasing yang berkelanjutan, minimnya pasokan baru dan pertumbuhan sewa pada gedung premium menopang sektor perkantoran. Permintaan dari penyewa berskala lebih kecil juga membantu memperbaiki tingkat okupansi dan mendukung fundamental investasi.
Permintaan penyewa yang kuat juga terlihat di Tokyo, Bengaluru dan Singapura. Sementara itu, stabilisasi aktivitas leasing di Hong Kong mulai meredam tekanan kenaikan yield.
China menghadapi situasi berbeda. Pasokan baru dan tingkat kekosongan yang masih tinggi membuat investor lebih berhati-hati. Modal cenderung diarahkan ke aset prime yang dinilai memiliki prospek lebih defensif dibandingkan properti dengan kualitas lebih rendah.
Di sektor ritel, pergerakan pasar juga tidak seragam. Perbedaan konsumsi masyarakat, arus wisatawan dan kondisi pembiayaan membuat kinerja masing-masing pasar bergerak dengan kecepatan berbeda.
Tokyo tetap menjadi salah satu pasar ritel yang menarik. Pemulihan pariwisata inbound, konsumsi yang sehat dan tingkat kekosongan yang rendah memberikan dukungan terhadap kawasan ritel premium.
Hong Kong mulai memperlihatkan pemulihan moderat. Perbaikan tersebut membantu menekan laju kenaikan cap rate. Sementara Singapura masih menjadi salah satu pasar ritel terkuat di kawasan berkat ketahanan belanja barang mewah, pasokan yang terbatas dan fundamental penyewa yang solid.
Australia juga mulai menunjukkan peningkatan momentum investasi ritel. Pusat perbelanjaan lingkungan dan regional kembali menarik modal investor seiring belanja kebutuhan non-diskresioner yang tetap bertahan.
Sektor industri dan logistik menjadi segmen lain yang menunjukkan ketahanan. Permintaan penyewa yang sehat serta minat investor terhadap aset logistik membuat pasar industri Asia Pasifik secara umum tetap stabil.
Australia bahkan telah mencatat transaksi sektor industri sebesar US$2,27 miliar secara year to date. Sydney dan Melbourne masih menjadi tujuan utama modal dari pemilik-pengguna maupun investor swasta lokal.
Aktivitas leasing di pasar industri Australia juga mulai membaik seiring meningkatnya keyakinan terhadap stabilitas suku bunga. Sementara di India, Singapura dan Selandia Baru, permintaan terhadap aset industri juga masih relatif kuat.
Di Tokyo, pasokan logistik baru terus terserap, terutama didorong kebutuhan perusahaan e-commerce dan penyedia jasa logistik pihak ketiga.
Tren tersebut memperlihatkan bahwa stabilnya cap rate bukan berarti investor kembali agresif tanpa mempertimbangkan risiko. Sebaliknya, pasar properti Asia Pasifik tengah memasuki fase investasi yang lebih selektif. Kualitas aset, kekuatan pendapatan, lokasi dan keseimbangan pasokan-permintaan menjadi faktor yang semakin menentukan ke mana modal investor mengalir.
