Jakarta kembali mengukuhkan posisinya sebagai magnet utama pasar properti nasional. Di tengah berlanjutnya pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN), minat masyarakat terhadap properti di ibu kota justru menguat, sementara kawasan penyangga IKN mulai memasuki fase normalisasi setelah beberapa tahun terdorong oleh sentimen perpindahan pusat pemerintahan.
Laporan Flash Report Juni 2026 yang dirilis Rumah123 menunjukkan minat pencarian properti di Jakarta Pusat tumbuh 1% secara tahunan (year on year/YoY), menjadi yang tertinggi di Indonesia. Jakarta Selatan menyusul dengan kenaikan 0,6% YoY, sedangkan Jakarta Timur meningkat 0,2% YoY. Secara bulanan, Jakarta Barat mencatat pertumbuhan pencarian terbesar di kawasan Jabodetabek sebesar 1,2%.
Penguatan minat tersebut muncul setelah Mahkamah Konstitusi melalui Putusan Nomor 71/PUU-XXIV/2026 menegaskan Jakarta tetap berstatus ibu kota negara hingga diterbitkannya Keputusan Presiden mengenai pemindahan ibu kota. Di saat yang sama, pembangunan fisik IKN tetap berlangsung berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 79 Tahun 2025 dengan dukungan anggaran hingga 2028.
VP Marketing Rumah123, Firman Pamungkas, menilai kekhawatiran bahwa perpindahan ibu kota akan mengurangi daya tarik Jakarta tidak tercermin dalam data pasar. Menurut dia, aktivitas ekonomi yang masih terkonsentrasi di ibu kota menjadi penopang utama permintaan properti.
“Beberapa tahun terakhir muncul kekhawatiran bahwa perpindahan ibu kota akan mengurangi daya tarik Jakarta. Namun data menunjukkan bahwa Jakarta tetap menjadi pusat aktivitas ekonomi nasional. Selama aktivitas bisnis, lapangan kerja, dan infrastruktur utama masih terkonsentrasi di Jakarta, permintaan properti akan tetap terjaga,” ujar Firman.
Tidak hanya dari sisi permintaan, harga properti di Jakarta juga menunjukkan penguatan. Pada segmen rumah dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi, Jakarta Pusat mencatat kenaikan median harga tertinggi secara nasional. Harga rumah pada segmen tersebut mencapai Rp900 juta atau melonjak 47,1% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Firman mengatakan perilaku investor dan pencari rumah kini semakin mengedepankan aspek fundamental. “Kami melihat investor maupun pencari rumah semakin fokus pada faktor-faktor mendasar seperti konektivitas, aksesibilitas, kualitas infrastruktur, dan potensi pertumbuhan nilai properti jangka panjang. Keputusan pembelian tidak lagi semata-mata didorong oleh sentimen, tetapi oleh kebutuhan dan prospek investasi yang lebih terukur,” katanya.
Penguatan Jakarta juga terlihat dari sektor properti komersial. Tingkat okupansi perkantoran di kawasan pusat bisnis (CBD) mencapai 76%, dengan tarif sewa rata-rata Rp212.000 per meter persegi per bulan. Ketiadaan tambahan pasokan gedung baru pada kuartal pertama 2026 turut menopang stabilitas harga sewa.
Sebaliknya, kawasan penyangga IKN mulai mengalami perlambatan. Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengungkapkan proporsi pencarian properti di Balikpapan turun 0,4% secara tahunan. Menurutnya, pasar kini lebih mempertimbangkan kepastian aktivitas ekonomi dan kebutuhan hunian yang nyata.
“Data kami menunjukkan adanya pergeseran preferensi yang cukup jelas. Ketika minat pencarian properti di sejumlah wilayah Jakarta meningkat, Balikpapan justru mencatat penurunan proporsi pencarian sebesar 0,4% secara tahunan. Hal ini menunjukkan bahwa masyarakat semakin mempertimbangkan kepastian aktivitas ekonomi, akses lapangan kerja, dan kebutuhan hunian riil dalam mengambil keputusan properti,” kata Marisa.
Penundaan penerbitan Keputusan Presiden mengenai pemindahan ibu kota membuat sebagian investor mengambil sikap wait and see. Dampaknya terlihat dari penjualan rumah baru di Balikpapan yang anjlok 55,6% secara tahunan pada kuartal I-2026. Meski demikian, harga properti relatif stabil dan kualitas kredit perumahan menunjukkan perbaikan, menandakan pasar mulai diisi pembeli yang berbasis kebutuhan riil.
Di tengah perlambatan tersebut, Penajam Paser Utara masih menyimpan optimisme jangka panjang. Sebanyak 86,2% pencari properti di wilayah tersebut masih membidik tanah kosong, dengan mayoritas berasal dari kelompok usia produktif dan investor dari DKI Jakarta.
“Koridor IKN tidak kehilangan daya tariknya. Yang terjadi saat ini adalah pergeseran karakter pasar dari fase yang didominasi ekspektasi menuju fase yang lebih selektif dan berbasis kebutuhan riil. Tingginya minat terhadap tanah di Penajam Paser Utara menunjukkan bahwa investor masih melihat potensi jangka panjang kawasan tersebut seiring berlanjutnya pembangunan infrastruktur dan pengembangan wilayah,” ujar Marisa.
Rumah123 menilai Jakarta dan IKN ke depan akan berkembang dengan peran yang berbeda namun saling melengkapi. Jakarta diperkirakan tetap menjadi pasar properti terbesar dan paling matang di Indonesia, sedangkan kawasan IKN dan wilayah penyangganya akan bertumbuh secara bertahap seiring pembangunan infrastruktur dan perpindahan pemerintahan.
