Pasar properti sekunder Indonesia menunjukkan daya tahan di tengah perlambatan kenaikan harga rumah. Berkurangnya pasokan rumah yang dipasarkan belum diikuti penurunan minat masyarakat untuk membeli, sehingga menjaga keseimbangan pasar menjelang paruh kedua 2026.
Flash Report Juli 2026 Rumah123 mencatat volume listing rumah sekunder pada Juni 2026 turun 2,4% dibandingkan bulan sebelumnya dan merosot 17% secara tahunan. Di sisi lain, aktivitas pencarian rumah masih tinggi, terutama di kawasan Jabodetabek. Tangerang menjadi wilayah dengan proporsi pencarian terbesar sebesar 15,2%, disusul Jakarta Selatan 11,9% dan Jakarta Barat 10,6%.
Head of Research Rumah123 Marisa Jaya mengatakan berkurangnya pasokan belum mencerminkan adanya tekanan jual di pasar. Menurutnya, pemilik rumah masih memilih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif mencari hunian.
“Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil,” ujar Marisa.
Meski permintaan masih terjaga, pertumbuhan harga rumah secara nasional mulai melambat. Median harga rumah pada Juni 2026 tercatat stagnan secara bulanan dan hanya meningkat 1,1% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Angka tersebut lebih rendah dibandingkan laju inflasi nasional sebesar 3,3%, sehingga menunjukkan kenaikan harga rumah secara riil mulai melemah.
Namun, perlambatan tersebut tidak terjadi di seluruh segmen. Rumah berukuran lebih dari 251 meter persegi justru mencatat lonjakan harga hingga 46,7% secara tahunan, terutama di Medan. Sementara itu, Surakarta mencatat pertumbuhan harga tertinggi untuk rumah berukuran 151-250 meter persegi sebesar 15,8% dan rumah di bawah 60 meter persegi sebesar 13,8%. Adapun rumah berukuran 91-150 meter persegi tumbuh paling tinggi di Denpasar sebesar 13,2%.
Secara wilayah, hanya tiga dari 13 kota yang dipantau mencatat kenaikan harga secara bulanan, yakni Denpasar, Jakarta, dan Tangerang. Secara tahunan, Denpasar memimpin pertumbuhan harga sebesar 9,5%, diikuti Makassar 6,2% dan Bogor 4,4%.
Marisa menilai kondisi tersebut menunjukkan pasar properti sekunder kini semakin dipengaruhi oleh kekuatan permintaan di masing-masing wilayah dan segmen.
“Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat,” katanya.
Di sisi pembiayaan, kenaikan BI Rate sebesar 100 basis poin menjadi 5,75% belum sepenuhnya diteruskan ke bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar hanya bergerak tipis dari 9,27% menjadi 9,20%.
Menurut Marisa, kondisi tersebut masih memberikan ruang bagi pasar untuk tetap bertumbuh pada semester II-2026.
“Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu. Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026,” tuturnya.
