Pasar properti nasional memasuki kuartal II/2026 dengan sinyal pergeseran yang kian tajam. Koridor barat Jakarta, khususnya Tangerang dan kawasan BSD City, kini tampil sebagai episentrum baru pertumbuhan hunian dan investasi, menggeser dominasi tradisional Jakarta Selatan.
Data Flash Report Maret 2026 Rumah123 menunjukkan Tangerang membukukan pangsa pencarian hunian sebesar 14,8%, melampaui Jakarta Selatan yang tercatat 12,4%. Angka ini bukan sekadar statistik pencarian, melainkan sinyal kuat bahwa preferensi pasar sedang bergerak menuju kawasan mandiri dengan infrastruktur matang dan prospek apresiasi aset yang lebih agresif.
Di tengah pasar yang semakin selektif, BSD City muncul sebagai lokomotif utama pergeseran tersebut. Kawasan yang dulunya dikenal sebagai kota penyangga kini bertransformasi menjadi pusat urban mandiri yang menggabungkan konektivitas, fasilitas premium, dan ekosistem digital dalam satu koridor pertumbuhan.
Sentimen bullish itu semakin diperkuat oleh data harga. Saat suplai rumah sekunder nasional turun 7,8% secara tahunan, Tangerang justru mencatat kenaikan harga mencapai 17,9% year on year, tertinggi di seluruh Jabodetabek. Sebagai pembanding, pertumbuhan harga properti di Jakarta hanya berada di level 1,9% pada periode yang sama.
Kenaikan harga yang jauh di atas rata-rata pasar tersebut menjadi penanda bahwa kapitalisasi nilai aset di kawasan ini tengah memasuki fase akselerasi.
Arus migrasi penduduk turut menjadi katalis utama. Tangerang Selatan mencatat angka migrasi total tertinggi di Provinsi Banten, yakni 48,51 per 100 penduduk. Gelombang perpindahan dari Jakarta juga terus menguat, dengan lebih dari 25.725 warga ibu kota tercatat memindahkan domisili ke Tangerang Selatan hingga akhir 2024.
Fenomena ini menunjukkan perubahan pola hidup masyarakat urban yang semakin mengutamakan kualitas hunian, ruang hidup yang lebih luas, serta akses transportasi yang tetap efisien menuju pusat bisnis.
Kelompok usia produktif menjadi motor utama permintaan. Rumah123 mencatat pencarian hunian didominasi segmen usia 25—34 tahun sebesar 37%, yang sebagian besar merupakan pembeli rumah pertama dan keluarga muda. Sementara itu, kelompok usia 45—54 tahun menyumbang 25,2%, mencerminkan masuknya profesional mapan dan investor ke pasar BSD City.
Dari perspektif pasar modal dan investasi, kombinasi pertumbuhan harga yang tinggi dengan rental yield yang kompetitif menjadi daya tarik tersendiri. Rata-rata gross rental yield rumah tapak di kawasan ini mencapai 5,60% per tahun, bahkan naik hingga 5,89% untuk unit tiga kamar tidur.
Yield tersebut mempertegas posisi BSD City sebagai aset properti yang tidak hanya menawarkan potensi capital gain, tetapi juga cash flow yang menarik bagi investor jangka menengah hingga panjang.
Fundamental kawasan juga ditopang oleh kekuatan pengembang. PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) memiliki land bank seluas 2.156 hektare, yang dinilai cukup menopang ekspansi proyek dan infrastruktur hingga 20 tahun ke depan. Ketersediaan lahan ini menjadi faktor penting yang menjaga likuiditas pengembangan sekaligus membuka ruang pertumbuhan nilai kawasan secara berkelanjutan.
Dari sisi konektivitas, beroperasinya Tol Serbaraja Seksi 1B, akses langsung ke Tol Jakarta–Serpong, serta koridor Jakarta–Merak semakin memperkuat posisi BSD City sebagai kawasan strategis bagi pekerja urban dan pelaku bisnis.
“Kami melihat konsentrasi permintaan yang sangat kuat di kawasan BSD City. Dominasi Tangerang dengan pangsa pencarian 14,8% mencerminkan tingginya kepercayaan masyarakat terhadap kawasan mandiri sebagai pusat pertumbuhan baru. Rumah123 ingin memastikan permintaan yang tinggi ini diimbangi dengan akses yang lebih terkurasi terhadap proyek-proyek unggulan, sehingga memudahkan pencari properti menemukan pilihan terbaik di portal Rumah123,” ujar Regina Veliany, Developer Business Manager Rumah123.
Di tengah suku bunga acuan Bank Indonesia yang tetap terjaga di level 4,75%, pasar menilai momentum awal Q2 2026 menjadi jendela strategis untuk masuk ke sektor properti, khususnya di BSD City.
Dengan permintaan yang terus menguat, suplai yang semakin terbatas, serta pertumbuhan harga yang melesat dua digit, kawasan ini kian mengukuhkan diri sebagai “safe haven” baru investasi properti nasional.
